Распространено мнение, что понятия «Москва» и «недорогая недвижимость» - суть две вещи несовместные. Мы так не считаем. Во-первых, слова «дорого» и «дешево» - оценочные, и представления разных людей об этом предмете могут сильно разниться. А во-вторых (и это еще важнее), даже при общем немаленьком уровне цен что-то все равно будет дороже, что-то – дешевле. Выбрать из общего объема всех московских новостроек те, чья цена доступнее, – такую задачу мы поставили перед собой сегодня.
«Квадрат» - до 140 тысяч, однушка – до 5,5 млн
Первым делом «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разобраться в том, о чем, собственно, говорим? «Дешево» - это в сегодняшней Москве сколько? Ответы, полученные нами от разных экспертов, естественно, немного отличались – но в целом колебались в интервале 100-140 тыс. руб. за кв. м. «Для однокомнатных квартир граница дешевого проходит в районе 130-140 тыс. руб. за кв. м, - говорит Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер». – Для двухкомнатных – в 120-130 тыс.».
Теоретически может быть и дешевле. Так, Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», оценивает минимальную стоимость 1 кв. м в нашем городе в «выше 90 тыс. руб.», а Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель», говорит о 95 тыс. Однако при ближайшем рассмотрении все оказывается грустнее. Самые дешевые квартиры – это не только расположенные в самых удаленных районах или те, завершения строительства которых ждать дольше всего (подробнее о причинах низких цен мы поговорим в следующей главе). Как правило, минимальной цена квадратного метра оказывается еще и в самых больших объектах – 3-4-комнатных, метров по 100. Вот и выходит, что квартира вроде как и дешевая (в пересчете на метры), но итоговую стоимость такого «аэродрома» доступной никак не назовешь. 100 метров на 100 тыс. – это много.
Если же говорить об объектах целиком, то, по мнению Ольги Новиковой, заместителя генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», «дешевыми являются предложения однокомнатных квартир до 5,5 млн руб., двухкомнатных – до 7,5 млн и трехкомнатных – до 9 млн руб.». Отметим, что иногда можно найти и заметно дешевле – например, однушки до 3 млн. Но тут мы плавно переходим к уже обещанному выше вопросу: почему некоторые предложения оказываются столь заманчивыми?
Корни дешевизны
Риелторы любят повторять, что цена недвижимости зависит от трех факторов: местоположения, местоположения и еще раз местоположения. Мысль, конечно, слегка гиперболизированная (не одним же location’ом все определяется!), но в целом верная. Так что первым в числе факторов, определяющих дешевизну, следует признать место. «Среди основных факторов, снижающих стоимость квартир, следует назвать удаленность объекта от метро, а также расположение его в неблагоприятном окружении – например, вблизи промзон», - отмечает Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест».
Рассуждая о местоположении, стоит не забывать, что полторы недели назад ареал, в котором в принципе могут находиться московские квартиры, был существенно расширен – с 1 июля столица России увеличилась к юго-западу. Так что названные в конце предыдущей главы 3 млн за квартиру, которые совсем недавно казались немыслимыми (в рамках «старой» Москвы), сегодня вполне реальны.
Следующий важный фактор – стадия строительства. О том, почему квартиры «на котловане» плохи, сказано уже тысячу раз – это и большие риски, и необходимость дольше ждать готовности объекта. «Дешевое жилье в новостройке можно купить на ранних стадиях; и чем ближе срок сдачи, тем выше цены, - категоричен Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP. – К моменту сдачи жилого комплекса в продаже остается не более 15% квартир, и это в основном неликвид».
Безусловно, мощным фактором, тянущим цену вниз, являются различные юридические проблемы. К их числу, считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», следует отнести ненадежные схемы реализации квартир: ЖСК, предварительный договор купли-продажи, векселя. Сюда же можно отнести сложности, доставшиеся от прошлых лет. «В последнее время на рынке появилось достаточно много возобновленных проектов – долгостроев, которые были начаты еще до 2008 года и планировались к сдаче в 2009 - 2010 году, - говорит Алексей Харитонов, директор управления продаж и маркетинга компании «ЮИТ СитиСтрой». – Репутационные риски подобных объектов и компаний-застройщиков компенсируются низкой ценой, а уровень продаж обеспечивается покупателями, которые готовы рисковать ради экономии денег».
Снизить цену позволяет и то, что можно условно назвать «экономией на объеме», т.е. массовая застройка больших площадей (скажем, промзон) с поэтапным вводом объектов в эксплуатацию. Хотя в Москве с неосвоенными территориями туго, подобные примеры отыскать можно. «Есть компании, работающие с большими объемами, умеющие удачно строить маркетинговую и рекламную политику, - отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Не знаю, как это получается, но очень интересными по соотношению «цена - качество» выглядят новостройки компании «НДВ».
Ольга Маркова («Пересвет-Инвест») назвала еще один фактор – весьма, на наш взгляд, любопытный. Это юридическая принадлежность объекта недвижимости к нежилому фонду. «Апартаменты, т. е. квартиры, в которых невозможна регистрация по месту жительства, реализуются сравнительно недорого, - отмечает эксперт. – К их числу относятся, например, лофты в бывшем КБ авиационного завода им. М.Л. Миля в районе м. «Красносельская». В проекте, называемом «Лофт Гарден», апартаменты в 36 кв. м реализуются по 5,2 млн руб.».
Москва не резиновая?
Тезис о том, что Москва не резиновая, активно использовался в последние годы – для объяснения того, почему у нас все так дорого. В последние месяцы выяснилось, что все-таки резиновая: прошедшее 1 июля расширение оказалось заметным событием. Различные куски области прирезались к столице и ранее, но в данном случае впечатляет масштаб – добавлены территории, которые по площади оказались больше «старой» Москвы. Кроме того, если раньше новые районы присоединяли более-менее равномерно по всему периметру, то на этот раз столица резко рванула на юго-запад: в прессе уже было немало ехидных замечаний о том, что центром нашего города теперь становится поселок Коммунарка, а Кремль – так, северо-восточная окраина.
Что касается влияния на рынок, то присоединение новых территорий, конечно, резко сбросило минимальные цены – как уже упоминалось выше, 3 млн руб. за квартиру прежде для Москвы было немыслимым, а теперь – пожалуйста. С другой стороны, ценники на недвижимости на новых территориях устремились вверх. «Сейчас стоимость объектов на этих землях продолжает расти, по мере освоения этих земель и развития здесь транспортной и социальной инфраструктуры цены приблизятся к московским, - считает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». – В качестве примера для сравнения цен можно привести район Теплый Стан, где цена 1 кв. м составляет порядка 150 тыс. руб., и поселка Коммунарка, где квартиру в строящемся доме можно купить по цене до 105 тыс. руб. за кв. м».
Впрочем, по наблюдениям Павла Лепиша, генерального директора компании «Домус финанс», в новых проектах, которые попали в план по расширению столицы, цены одномоментно выросли примерно на 10%, но в дальнейшем заметного роста не последовало. «Ситуация с «Новой Москвой» пока достаточно неопределенная для того, чтобы строить ценовой прогноз. Пока это, по сути, еще область – после принятия генплана пройдет еще немало времени, после чего степень ясности позволит отслеживать динамику цен», - говорит эксперт.
Также отметили наши эксперты и то обстоятельство, что рынку «Новой Москвы» еще далеко до стабильности. Никуда не делись многие из прошлых «областных» проблем – например, долгая и тяжелая дорога до ближайшей станции метро, откуда еще час добираемся до работы. «Говорить о сложившемся рынке и ценах сегодня преждевременно, - убеждена Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty. – Это пока долгосрочные проекты на бумаге и попытка ряда застройщиков увеличить на ровном месте цены за квадратный метр под благовидным предлогом будущей московской прописки».
Риски, и как с ними бороться
Дешевизна – это прекрасное (для покупателя) качество, однако не надо забывать, что самые аппетитные по цене предложения могут оказаться «по совместительству» еще и самыми опасными. Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», перечисляет типовые риски на первичном рынке:
- недострой, заморозка проекта. В настоящее время в Москве насчитывается более 30 долгостроев. Примером одной из наиболее масштабных проблемных строек города является микрорайон 11 Южного Тушино, реконструкция которого началась в 2002 году, а завершение строительства планировалось к 2005 году;
- правовые риски – несоответствие юридической схемы законодательству. Большинство обманутых дольщиков заключало договоры с застройщиками по «серым схемам», а не по ФЗ-214, который в настоящее время является основным законом, регламентирующим взаимоотношения дольщиков и строителей;
- проблемы с исходно-разрешительной и правоустанавливающей документацией у застройщика. Встречаются ситуации, когда строительные работы начинаются без ордера и разрешения на строительство. В некоторых случаях застройщику удается выправить документы постфактум, но возможно и другое развитие событий;
- ухудшение характеристик объекта со временем. Очень распространенная ситуация – рядом с новостройкой строится нечто непривлекательное (завод, транспортная развязка). Или, напротив, ликвидируется то, что было очень привлекательным – парк, лесной массив.
Рекомендации, данные www.metrinfo.ru экспертами, оказались стандартными. Проверять репутацию застройщика (сколько построил, чего, не было ли на прежних объектах скандалов), тщательно изучать имеющуюся у него исходно-разрешительную документацию, а также договоры, которые предлагаются к подписанию покупателям. Не гнаться за чрезмерной дешевизной. Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») советует обратить внимание на наличие ипотечного кредитования – это означает, что проект был проверен банком.
Из прочих идей могу отметить такую: сходить к конкурентам. «Посещение офиса застройщика-конкурента может помочь получить информацию об интересующем вас объекте, - говорит Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой»). – Инсайдеры рынка всегда обладают актуальной информацией».
http://www.metrinfo.ru/articles/99326.html