Покупка новостройки: инструкция по технике безопасности для клиента

25 Июля 2012 Новости Москва
Приобретение новостройки «на котловане» уже многие годы остается очень привлекательным занятием. Купить на самой ранней стадии строительства, дождаться готовности объекта, а потом продать его – такая схема позволяет зарабатывать практически гарантированно и без чрезмерных усилий. Однако – это азы экономики – доходности не бывает без риска.

Как инвестору-частнику этот самый риск минимизировать – в этом вопросе решил разобраться «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru ».

Считаем барыши
Первым делом мы решили изучить несколько сопутствующих тем. Скажем, о размере доходности данной формы инвестирования: сколько тут можно заработать? Чаще всего эксперты называли цифру в 20-30% годовых – эта величина складывается из общего роста рынка (т.е. дорожает вся недвижимость вообще) и удорожания данного конкретного объекта по ходу строительства. «До кризиса можно было заработать до 100% годовых, - говорит Юрий Шаранов, генеральный директор агентства недвижимости «ГЦН-групп». – Сейчас таких показателей уже нет». От себя автор может добавить, что и 20-30% - это очень неплохо. Особенно если сравнить с другими доступными частному лицу видами инвестирования – банковскими депозитами, к примеру.

Между выгодой и надежностью
Другим интересным вопросом является выбор объекта. Главное здесь – понимать, что застройщики бывают разные. Крупные и известные гарантируют вашим инвестициям наибольшую надежность. Но такие компании, естественно, сами прекрасно осведомлены о собственных размерах и имидже на рынке, и поэтому с самого начала строительства выставляют свои объекты за довольно высокую цену. Застройщики помельче (и особенно те, что выходят на рынок со своим первым проектом) готовы предложить куда более привлекательные цены, но и риск при работе с ними выше. «Доходность, как правило, напрямую зависит от риска: чем ниже риск, тем ниже и доходность, - отмечает Сергей Якир, коммерческий директор компании «Азбука жилья». – Нужно искать золотую середину».
Изучая рынок, хорошо бы, конечно, заручиться помощью специалистов – тех, кто знает реальное положение дел. Например, финансовую устойчивость того или иного застройщика. «При выборе объекта недвижимости для инвестирования мы советуем привлекать профессиональных риелторов, чтобы минимизировать юридические и экономические риски», - говорит Андрей Попович, руководитель отделения реализации новостроек «МИЦ-недвижимость».
Согласны, но имеется один нюанс, который надо учитывать: риелторы работают за процент от заключенных сделок, поэтому им всегда выгоднее продать. Кроме того, покупатели приходят и уходят (как-то сложно представить человека, который регулярно приобретает квартиры – это же не хлеб), а застройщики остаются – с ними риелторам еще работать и работать. Исходя из этого соображения, сотрудник агентства недвижимости вряд ли станет отсоветовать потенциальному покупателю что-то приобретать – даже если ему известна о данном объекте или компании какая-то негативная информация. Так что надо не лениться узнавать об объекте самому – из разных источников.

Лучше недорогое
Что касается выбора конкретного объекта, то – при вполне понятных разногласиях – все опрошенные нами специалисты высказались за приобретение небольших и дешевых квартир. Объясняется это в первую очередь тем, что такие объекты пользуются максимальным спросом – впоследствии продавать их будет проще всего. «Жилье экономкласса на сегодня является наиболее ликвидным, - выражает эту поистине всеобщую мысль Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест». – Квартиры стоит выбирать в Москве или ближайшем Подмосковье в городах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью».

Риски: срыв сроков…
Переходим теперь к описанию рисков, подстерегающих частного инвестора на рынке новостроек. Одна из самых серьезных проблем – срыв сроков: дом построят, но значительно позже, чем планировалось. Лет 5-7 назад у автора этих строк вообще складывалось впечатление, что опоздания уже стали «традицией», и новые объекты чаще вводятся с задержкой на год-полтора, чем точно в срок. Сегодня ситуация стала несколько лучше (в первую очередь благодаря большему распространению в силу 214-ФЗ), но до полной благодати еще далеко.
Как отмечали наши эксперты, в срывах сроках далеко не всегда виноват исключительно застройщик. «Достаточно вспомнить сложности с кредитованием и перебои в финансировании проектов во время финансового кризиса 2008-2009 годов», - напоминает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». Можно добавить и другие причины – например, давление со стороны властей, которые выдвигают к застройщику все новые требования (построить детский сад, проложить дорогу и т.п.), угрожая в противном случае не подписать необходимые согласования. Татьяна Кузнецова («Эталон-Инвест») приводит пример с подключением коммуникаций – их (особенно в новых районах) часто тоже подводят с опозданием, и не по вине застройщика. Все это так – только покупателю, вынужденному дожидаться обещанной квартиры, от этого не легче.
Теоретически, на продавцов здесь есть очень эффективный рычаг давления. Как напомнили журналу www.metrinfo.ru эксперты компании «МИЭЛЬ-Новостройки», уже упоминавшийся 214-ФЗ (ст. 6, п. 2) обязывает застройщиков платить пени за каждый день просрочки. В реальности, однако, все сложнее. Чрезмерное давление, попытки взять с компании деньги за каждый «чих» могут привести к тому, что она просто обанкротится – и тогда покупатели вообще не получат квартир. Люди в массе своей это осознают – и по этой причине с пониманием относятся к небольшим (до полугода) задержкам, особенно если видят, что вызваны они внешними причинами.

…банкротство застройщика…
Самое трагическое для покупателя развитие событий, при котором дом не будет построен вообще. Стоит только вспомнить историю с компанией «Социальная инициатива».
Специалисты отмечают, что в последние годы наш рынок в целом стал заметно чище – сказались как более серьезный пригляд за ним со стороны государства, так и влияние кризиса 2008-2009 годов, в результате которого многие слабые и недобросовестные игроки были вынуждены уйти. Тем не менее, полностью исключить возможность такого поворота нельзя.
Также стоит отметить, что просто «брошенных» проектов не бывает – как правило, за достройку дома берется другая компания, а государство обязывает ее предоставить квартиры обманутым покупателям. Но занимает подобный процесс многие годы.

…двойные продажи…
В этом случае дом построен, но покупателю от этого никакой радости, поскольку его квартира окажется проданной кому-то еще другому. Называется все это «двойной продажей», но на практике встречались случаи, когда один и тот же объект продавали и трем, и даже большему числу покупателей.
Сегодня данный риск снижен – в первую очередь благодаря 214-ФЗ, который ввел обязательную государственную регистрацию Договора долевого участия. Более того, оплата купленной квартиры производится после того, как из управления Росреестра получены документы о том, что ДДУ зарегистрирован на имя покупателя. Подобная модель, убеждена Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», исключает возможность повторной продажи. Кроме того, добавляет эксперт, «у клиентоориентированных компаний на сайте находится реестр («шахматка») свободных квартир, обновляемый в режиме реального времени. Так, приобретя квартиру, клиент сможет контролировать, не появилась ли она снова в продаже на сайте».

… и требование «доплатить»
Суть проблемы состоит в том, что застройщик, продававший квартиры по необычайно привлекательным ценам, потом объявляет, что завершить проект на имеющиеся средства он не может – и предлагает покупателям добавить еще денег. Ситуация была довольно распространена в прошлые годы, но потом стала встречаться все реже: 214-ФЗ предполагает, что в Договоре долевого участия фиксируется цена 1 кв. м, так что максимум, за что покупателю придется доплачивать – это за разницу в метраже, если площадь квартиры окажется на 1-2 кв. м больше проектной.
Однако, обратили наше внимание эксперты компании «МИЭЛЬ-Новостройки», квартира может реализовываться не по ДДУ, а по схеме жилищно-строительного кооператива (ЖСК) – 214-ФЗ это разрешает. Здесь покупатели являются не дольщиками, а членами кооператива, которые совместно участвуют в строительстве дома. И застройщик может брать с участников ЖСК дополнительные деньги в случае, если ему не хватает средств на завершение строительства.

Методы защиты
Теперь о методах, с помощью которых частный инвестор может защититься от рисков. Рассмотрим их тезисно:
- приобретаем только те квартиры, которые продаются по ДДУ. Будем исходить из того, что применение этой формы договоров, предусмотренной 214-ФЗ, является для сегодняшнего рынка нормой. Если проект реализуется как-то иначе – это повод если не отказаться, то, как минимум, очень сильно задуматься;
- внимательно изучаем все документы. Как те, которые застройщик предлагает к подписанию вам, так и те, которые есть у застройщика (всевозможные разрешения на строительство, свидетельства, распоряжения местных администраций). Что, сложновато во всем это разобраться? Значит, переходим к следующему тезису –
- привлекаем квалифицированных юристов. Причем не сотрудников компании-продавца, а сторонних. Не «прикормленные» строителями юристы работают на интересы клиента, а не отрабатывают зарплату у застройщика;
- смотрим, что данный застройщик уже построил. При всей очевидности подобной рекомендации тут есть одна деталь: есть застройщики, которые под каждый новый объект создают новое юрлицо. Причем основным видом деятельности этих юрлиц может быть и не строительство, а, например, сельское хозяйство.
- привлекаем банки. Даже если ипотечный кредит вам совершенно не нужен, попробовать получить его стоит. Тут штука в том, что банки, естественно, анализируют объекты, которые им предлагаются в залог. Правда, свой «нюансик» имеется и здесь. Как отмечает Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», объект может быть аккредитован в одном банке, потому что этот банк кредитует строительство, и все продающиеся квартиры находятся у него в залоге.
- собираем отклики. Первым тут на ум приходит интернет – всевозможных форумов покупателей новостроек существует множество. Есть общие, а есть обсуждающие проблемы конкретного объекта. При определенных навыках (отсекаем те форумы, которые модерируются самим застройщиком, вычисляем «ботов»), на них можно получить массу полезной информации. Также стоит не полениться и пообщаться «офф-лайн» - съездить на интересующий вас объект (если он построен) или на другой объект той же компании. Задав жителям вопросы из серии «нет ли у вас перебоев с электричеством» или «не обвалилась ли на одном из соседних домов крыша», вы узнаете много нового.

http://www.metrinfo.ru/articles/100248.html

КОНТАКТЫ:

Пресс-служба Группы «Эталон»

pressa@etalongroup.com

 

О Группе «Эталон»

Основанная в 1987 году, Группа «Эталон» сегодня является одной из крупнейших корпораций в сфере девелопмента и строительства в России. Группа «Эталон» фокусируется на жилой недвижимости для среднего класса в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Благодаря более чем 30-летнему опыту успешной работы Компания является одним из старейших и наиболее успешных игроков на российском рынке недвижимости. С момента создания Группа «Эталон» ввела в эксплуатацию 7,5 млн кв. м.

Вертикальная интеграция Компании обеспечивает контроль над затратами, качеством и сроками, а также достижение лидирующих показателей рентабельности. Коллектив Группы «Эталон» насчитывает 4,6 тысячи сотрудников, а общенациональная сеть продаж Компании охватывает 59 городов России.

В 2019 году Группа «Эталон» приобрела 100% акций «Лидер-Инвест», одного из крупнейших игроков на московском рынке жилой недвижимости по размеру земельного банка и количеству проектов, доступных для приобретения.

Активы Группы «Эталон» включают 20 проектов в стадии проектирования и строительства, непроданную недвижимость в завершенных комплексах и коммерческую недвижимость с чистой реализуемой площадью 2,8 млн кв. м, а также производственный блок. Согласно оценке Colliers International, стоимость активов Группы «Эталон» на 31 декабря 2020 года составляет 204 млрд рублей.

В 2020 году Группа «Эталон» заключила новые контракты на продажу недвижимости общей площадью 538 тыс. кв. м на сумму 79,9 млрд рублей. В 2020 году завершено строительство 540 тыс. кв. м чистой реализуемой площади.

Выручка Компании в 2020 году составила 78,7 млрд рублей, EBITDA – 12,6 млрд рублей.

ГДР Группы «Эталон» под единым тикером ETLN обращаются на основном рынке Лондонской фондовой биржи с 20 апреля 2011 года, а также включены в котировальный список Первого уровня на Московской Бирже с 31 января 2020 года.

Крупнейшим акционером Группы «Эталон» является АФК «Система» – публичная российская диверсифицированная холдинговая компания, обслуживающая около 150 миллионов потребителей в таких отраслях, как телекоммуникации, высокие технологии, банковские услуги, розничная торговля, лесопереработка, сельское хозяйство, недвижимость, туризм и медицинские услуги.

Оставить заявку