Цены на квартиры: нефть пошла вниз, что дальше?

28 Августа 2012 Новости Москва
О явлении, деликатно именуемом «сырьевым характером российской экономики», известно давно и хорошо. Нефть и газ обеспечивают 50% доходов бюджета страны, на 65% составляют ее экспорт. Подобная ситуация заставляет всех чуть ли не со священным трепетом смотреть на мировые цены на нефть: подорожает баррель до $120 – будет у нас все в шоколаде, рухнет к $70 – тут мы, как изящно изъяснялся один литературный герой, «все помрем, все к чертовой матери пойдем».

Как часть экономики рынок недвижимости, естественно, не может не быть зависимым от столь мощных факторов. Как цены на квартиры связаны с ценами на нефть и газ, какие перспективы открывает нам ближайшее будущее – в этих вопросах постарался разобраться «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Связь, конечно, есть…
Механизм явления таков, что в нем не приходится разбираться слишком долго. Чем выше мировые цены на углеводороды, тем больше денег вливается в страну. Часть этих средств оказывается потом на московском рынке недвижимости, разогревая его. В итоге растет стоимость квадратных метров в столице.
«Рост цен на нефть приводит к укреплению курса рубля и повышению уровня платежеспособного спроса, - говорит Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест». – Между тем предложения на самых ликвидных рынках, в частности, московском рынке жилой недвижимости, не становится больше в силу ограниченности ресурсов – прежде всего земельных. Таким образом, увеличивается разрыв между уровнем спроса и уровнем предложения, что ведет к закономерному росту цен на жилье».

…но не непосредственная
Однако теоретические построения о зависимости всего и вся в России от мировых нефтяных цен не очень хорошо гармонируют с реальной жизнью. Например, минувшей весной баррель Brent покорял очередные высоты, в марте его стоимость составила около $125. Затем началось довольно резкое падение, к 21 июня цена рухнула к $89. Если пересчитать на проценты, то удешевление составило почти 30%! Но ничего соразмерного по масштабам на рынке московской недвижимости не произошло. Цены в этот период, говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», если и скорректировались вниз, то на 5% максимум. «От прыжков цен на нефть лихорадит в первую очередь другие рынки: финансовый, валютный, - отмечает Олег Репченко. – А на недвижимость влияние оказывается более сглаженным. Конечно, на такое серьезное потрясение, как случившееся в 2008 году, когда нефтяные котировки упали сразу в четыре раза, цены на московские квартиры отреагировали бы. Но колебаний в 25-30% оказалось недостаточно для того, чтобы поколебать столь инертный рынок».
Другие опрошенные нами эксперты высказывали похожие суждения. «Взаимосвязь между уровнем мировых цен на нефть и стоимостью недвижимости в России, конечно, есть, но не стоит ее переоценивать, - считает Андрей Блажко, член правления группы компаний «Домостроитель», генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад». – Она не является прямой. Да, доходы, которые поступают в страну от продажи нефти, рано или поздно оказываются на рынке недвижимости, но опосредованно: в основном через различные государственные программы. К примеру, на доходы от продажи нефти государство поднимает пенсии. Это живые деньги, которые интегрированы в экономику. Это отражается на всех отраслях бизнеса, в том числе и на рынке недвижимости. Но происходит это не мгновенно, процесс сложный и длительный».
Есть еще и объективные причины, толкающие стоимость квадратных метров вверх – и минувшей весной-летом они сыграли против наметившегося было удешевления. «Во-первых, в связи со сменой градостроительных приоритетов уменьшилось число возводимых объектов, что в свою очередь сказалось на стоимости недвижимости, - перечисляет Марина Шуберт, директор по развитию компании MR Group. – А во-вторых, в Москве в принципе осталось не так много площадок, на которых можно было бы возвести жилье, пользующееся спросом».

Ниже $100-120 не упадут
Конечно, о будущем цен на нефть логичнее было бы спросить у профессионалов того рынка – нефтяных компаний, Центробанка и т.п. Но мы решили озадачить данным вопросом и наших консультантов – все-таки представители любого крупного бизнеса следят за окружающим миром и имеют какие-то мнения о происходящих в нем событиях. Ответили не все, но те, кто сделал это, убеждены в хороших для российской экономики перспективах.
«На мой взгляд, ожидать снижения цен на нефть не стоит, - считает Артем Горлюб, генеральный директор «ГВСУ-Недвижимость». – Ситуация на Ближнем Востоке, данные о падении нефтедобычи, а также непрекращающаяся эмиссия доллара, разгоняющая инфляцию, не дают оснований утверждать, что стоимость барреля упадет. Уровень цен будет стабильным».
По мнению Григория Алтухова, советника президента Финансово-строительной корпорации «Лидер», к новой волне финансового кризиса, которую прогнозируют на осень 2012 года, мир подготовился намного лучше, чем это было в 2008 году. Меры по стабилизации уже принимаются, так что серьезных падений не будет, и цена барреля нефти будет находиться на уровне $100-120. А Константин Барсуков, заместитель генерального директора компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», считает, что в обозримом будущем цены на нефть будут находиться в интервале $110-125 за баррель.

Недвижимость: все будет хорошо!
Что касается рынка недвижимости (т.е. отрасли экономики, в которой опрошенные нами персоны действительно являются экспертами), то тут прогнозы были также радужными. «Инвестиции в недвижимость как Москвы, так и Подмосковья будут по-прежнему актуальны, поскольку они помогут при негативном варианте развития макроэкономических событий сохранить сбережения, а при нейтральном и позитивном – приумножить их, - убеждена Марина Шуберт (MR Group). – Но, естественно, в качестве инвестиций будут востребованы только качественные объекты, с хорошей инфраструктурой и экологией района. В любом случае, желание улучшать свои жилищные условия никто не отменит».
«Цена на нефть – далеко не единственный фактор, который оказывает влияние на стоимость жилья, - напоминает Теему Хелпполайнен, первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ. – В первую очередь, это объем предложения на рынке и покупательская способность населения, включая состояние ипотечного кредитования». Как отмечает эксперт, в ближайшем будущем рост цен в регионах может составить от 0 до 7-8%, а в Москве и Питере – более 10%, так как в этих городах ситуация довольно сложная, почти нет участков и получить разрешение на строительство очень непросто.
Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter, для начала встревожил нас мнением о том, что сегодня рынок недвижимости «находится в состоянии ожидания кризиса». Однако, продолжил он, в такое состояние он периодически впадает с 2008 года. Наиболее вероятно, что в сентябре кризиса не произойдет, рынок недвижимости активизируется и будет прибывать в таком состоянии до декабря. При этом в сегменте высокобюджетного жилья ожидается повышение стоимости квадратного метра, так как на рынке дорогостоящей недвижимости объем предложения постепенно сокращается.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Конечно, сама подобная постановка вопроса (как отзовутся на нашем рынке колебания мировых цен на нефть), как бы это помягче, унизительна. Россия пытается выглядеть современным развитым государством, сверху доносится какое-то бормотание об инновациях и нанотехнологиях – и при этом мы, как и в прошлые века, можем предложить миру только то, что выкачали из собственных недр. «Зависимость цен на московском рынке недвижимости от выпуска новых автомобилей российского производства» - так звучало бы более гордо… Но – увы! – пока это выглядит как фантастика.

Мнения экспертов
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
Снизить экспорт нефти, безусловно, задача не из простых. И я считаю, что в ближайшее время кардинальных изменений ждать не стоит. Производственный потенциал у России, конечно, есть, но его восстановление после длительного застоя требует и времени и денег. Дальнейшее финансирование области инноваций должно повлечь за собой усовершенствование самих процессов производства. Еще одна задача - воспитание квалифицированных кадров, которые будут реализовывать задуманное на практике.
В целом, если макроэкономика будет стабильна, в ближайшую пятилетку можно рассчитывать не столько на снижение доли экспорта нефти, сколько на замедление ее роста.

Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне:
Прямой зависимости между ценами на нефть и ценами на квадратный метр нет. Однако есть другая зависимость: чем выше цены на нефть, тем стабильнее ситуация в стране и тем выше доходы отдельных категорий потребителей, которые свои доходы тратят в том числе на приобретение недвижимости. С другой стороны, резкие колебания цены на нефть не ведут к таким же резким колебаниям цены на недвижимость. Для изменения стоимости квадратного метра нужны более долгосрочные тенденции, которые действительно могут повлиять на спрос и, как следствие, на цену.

Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»:
Зримым признаком серьезного ухудшения экономической ситуации в стране могут послужить банкротства крупных финансовых учреждений. Они будут индикатором неблагоприятных процессов, которые возникнут подспудно в хозяйственной системе страны.
В связи с нестабильностью на валютных рынках мы рекомендуем вкладывать средства в проекты жилой недвижимости у надежных девелоперов, благодаря ответственной финансовой политике преодолевших кризис 2008-2009 гг. без потерь и выполнивших все свои обязательства перед клиентами. При этом предпочтительна покупка квартиры в проекте, который реализуется девелопером на основе проработанной концепции в благоприятном районе ближнего Подмосковья с хорошей транспортной доступностью. Причем для максимальной доходности инвестиций рекомендуются вложения на начальном этапе строительства. Для минимизации рисков схема продаж жилья должна осуществляться по 214-му закону, а - застройщик иметь минимальное кредитное обременение. В этом случае высокая ликвидность объекта позволит реализовать жилье по выгодной цене даже в период ухудшения ситуации на рынках.

http://www.metrinfo.ru/articles/101915.html

КОНТАКТЫ:

Пресс-служба Группы «Эталон»

pressa@etalongroup.com

 

О Группе «Эталон»

Основанная в 1987 году, Группа «Эталон» сегодня является одной из крупнейших корпораций в сфере девелопмента и строительства в России. Группа «Эталон» фокусируется на жилой недвижимости для среднего класса в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Благодаря более чем 30-летнему опыту успешной работы Компания является одним из старейших и наиболее успешных игроков на российском рынке недвижимости. С момента создания Группа «Эталон» ввела в эксплуатацию 7,5 млн кв. м.

Вертикальная интеграция Компании обеспечивает контроль над затратами, качеством и сроками, а также достижение лидирующих показателей рентабельности. Коллектив Группы «Эталон» насчитывает 4,6 тысячи сотрудников, а общенациональная сеть продаж Компании охватывает 59 городов России.

В 2019 году Группа «Эталон» приобрела 100% акций «Лидер-Инвест», одного из крупнейших игроков на московском рынке жилой недвижимости по размеру земельного банка и количеству проектов, доступных для приобретения.

Активы Группы «Эталон» включают 20 проектов в стадии проектирования и строительства, непроданную недвижимость в завершенных комплексах и коммерческую недвижимость с чистой реализуемой площадью 2,8 млн кв. м, а также производственный блок. Согласно оценке Colliers International, стоимость активов Группы «Эталон» на 31 декабря 2020 года составляет 204 млрд рублей.

В 2020 году Группа «Эталон» заключила новые контракты на продажу недвижимости общей площадью 538 тыс. кв. м на сумму 79,9 млрд рублей. В 2020 году завершено строительство 540 тыс. кв. м чистой реализуемой площади.

Выручка Компании в 2020 году составила 78,7 млрд рублей, EBITDA – 12,6 млрд рублей.

ГДР Группы «Эталон» под единым тикером ETLN обращаются на основном рынке Лондонской фондовой биржи с 20 апреля 2011 года, а также включены в котировальный список Первого уровня на Московской Бирже с 31 января 2020 года.

Крупнейшим акционером Группы «Эталон» является АФК «Система» – публичная российская диверсифицированная холдинговая компания, обслуживающая около 150 миллионов потребителей в таких отраслях, как телекоммуникации, высокие технологии, банковские услуги, розничная торговля, лесопереработка, сельское хозяйство, недвижимость, туризм и медицинские услуги.

Оставить заявку