Новостройки и инвестиции: вкладываем деньги в дома с 50-процентной готовностью

9 Августа 2012 Новости Москва
Классический вариант инвестирования в новостройки – это приобретение квартиры «на котловане» и последующая продажа ее после возведения дома. Вариант всем хорош (например, позволяет добиться максимальной доходности), но обладает парой недостатков. Во-первых, вложенные деньги «консервируются» на очень долгий срок – все время строительства. А во-вторых, повышенные риски: дом может так и остаться незавершенным. Выход есть: нужно, выражаясь фигурально, «впрыгнуть в проходящий поезд на полустанке».
Говоря более понятно, купить квартиру на том этапе, когда дом построен наполовину или даже более того. С тем, какая у подобного инвестирования имеется специфика, и разбирался «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru ».

Лучше, конечно, пораньше, но и так неплохо
Прежде всего, мы решили разобраться с вопросом о том, можно ли инвестировать на этом этапе? Спору нет, квартиры реализуются застройщиком на всех стадиях – ровно до того момента, пока не останется ничего непроданного. Но не окажется ли так, что весь рост цен уже произошел на нулевом цикле, а к тому моменту, когда дом поднялся над землей, уже никакой инвестиционной привлекательности не осталось? (Об инвестировании в стройку на «нуле» читайте в статье «Новостройки и инвестиции: вкладываем средства «на котловане». Рассчитываем на доходность квартиры в 10-15% годовых; выбираем компанию с именем и объект с перспективой»)
Опрошенные нами специалисты рынка дружно заверили, что подобного рода опасения беспочвенны. «Инвестировать есть смысл на любом этапе строительства дома, - убежден Виталий Витрищак, начальник информационо-маркетингового отдела Коммандитного товарищества «ДСК-1 и Компания». – Естественно, на самом начале сделать это будет дешевле всего. Но основной «скачок» цены происходит, как правило, на момент заселения дома, и составить он может 15-18%».
«Инвестировать в новостройку можно на любом этапе, однако доходность этих инвестиций будет разной, - соглашается Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». – Безусловно, максимальная доходность будет обеспечена при инвестировании на начальном этапе – порядка 30% за счет изменения стадии строительства. Однако не стоит забывать, что помимо роста за счет стадии, существует еще рыночный рост цен, который при нормальном развитии рынка составляет от 10 до 15% в год».
Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест», обращает внимание на то, что приобретение новостройки на котловане действительно намного выгоднее – если считать абсолютную доходность. Однако сроки инвестирования в этом случае тоже более длительны. Если же пересчитать получаемую прибыль в проценты годовых, то – убеждена эксперт – «доходность при обоих вариантах остается примерно в тех же рамках».
Вместе с тем, есть и другие доводы в пользу более раннего вхождения в инвестицию. «К 50-процентной стадии готовности дома все наиболее привлекательные и ликвидные квартиры (одно- и небольшие двухкомнатные), как правило, раскуплены», - говорит Ирина Егорова, руководитель Службы маркетинга и рекламы КТ «СУ-№155» и Компания».

Экономим время

Сроки возведения новых зданий сильно разнятся – это зависит и от материала стен («панельки» строятся быстрее «монолитов»), и от количества корпусов в новом районе, и от профессионализма застройщика. Однако в среднем можно говорить о том, что срок возведения новостройки – 2-2,5 года. Это – полный цикл, т.е. от выхода строителей на площадку до сдачи ГК. Сколько времени можно сэкономить, включившись в процесс не сразу, а на стадии 50-процентной готовности?
Большинство опрошенных нами экспертов убеждены, что до завершения строительства будет оставаться еще 1-2 года, т.е. наша экономия не превысит 12 месяцев. Человеку непосвященному это может показаться странным: дом «почти готов» (по крайней мере, внешне), а ждать еще так долго… «50% вылитых этажей, как правило, означает, что дом только начал строиться, - считает Алексей Демьянчук, управляющий директор ЗАО «ПСТ». – Самый большой объем строительных работ будет впереди».
Также было отмечено, что именно на финальный период приходятся выяснения отношений с местными властями. Последние вполне могут потребовать от застройщика каких-то дополнительных «услуг» вроде строительства новой котельной или дороги, угрожая в противном случае не дать необходимые согласования. Как и на чем стороны сторгуются – это тема отдельного разговора, но время этот процесс в любом случае займет.
Но есть и хорошая новость: сроки завершения строительства теперь стали вполне предсказуемыми: заработал 214-ФЗ. «Ждать инвестору, как правило, приходится столько, сколько прописано в договоре долевого участия (ДДУ), потому что штрафы за несвоевременную сдачу объектов существенные, - говорит Сергей Палий, специалист по связям с общественностью ГК «Домостроитель». – Но если вам предлагают приобрести квартиру не по ДДУ, то ждать можно бесконечно: отсутствие ДДУ означает, что застройщику по каким-то причинам неудобно находиться под государственным контролем».

В предвкушении барышей
Теперь посмотрим на то, какую доходность можно извлечь из подобной инвестиции. Наиболее скромной оказалась оценка Татьяны Кузнецовой («Эталон-Инвест»): по ее словам, вся операция принесет 10,5-20%, что в пересчете на годовые составляет примерно 7-10%.
Другие эксперты, однако, называли куда более привлекательные цифры. «Учитывая, что с момента 50-процентной готовности застройщик может повышать цены еще как минимум два раза, частный инвестор получает гарантированные 15-20% дохода, плюс ежемесячный рост цен», - убежден Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер». В качестве примера он приводит ЖК «Новое Измайлово» в Балашихе: корпус №5 здесь как раз находится в интересующей нас стадии строительства. Двухкомнатные квартиры на этом объекте продаются по цене от 4,72 млн. руб. К моменту выхода на ГК, прогнозирует Григорий Алтухов, такая квартира будет стоить около 7,1 млн., так что частный инвестор получит 2,4 млн. руб. прибыли.
В качестве примера удачной инвестиции Ольга Широкова, директор Департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, приводит ЖК «Итальянский квартал». Средняя стоимость 1 кв. м в нем за три года выросла на 60%: с $9,9 тыс. в середине середина 2009 года, когда строительство находилось на стадии котлована, до $15,7 тыс. сейчас (идет отделка фасадов).
«Для удачной инвестиции главное – это выбрать объект с хорошей, продуманной концепцией, потому что именно на таких объектах доходность значительно опережает среднерыночные показатели, - говорит Сергей Палий («Домостроитель»). – К примеру, инвесторы, в июле 2011 года вложившиеся в квартиры в корпусе №13 в ЖК «Юго-Западный», заработали 32%. Это в два раза выше, чем средний для рынка недвижимости рост цен за минувший год – 15-16%».

Риски: ниже, но 100-процентной гарантии все равно нет
Вопрос, который интересует всякого инвестора, всегда и везде – это риски. Как справедливо замечено, проценты на основной капитал – это важно, но еще важнее сохранить этот самый основной капитал. Вложение денег в «полуготовую» новостройку в этом смысле, конечно, более надежно, чем совсем в «котлован».
«Дом, готовый на 50% - это гарантия для инвестора, что деньги он вкладывает не в «воздух», - отмечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Такой вид инвестирования можно назвать «перспективно/консервативным», т.е. промежуточным между «инвестициями в перспективу» на нулевом цикле и «консервативным» на стадии 100% готовности».
С другой стороны, совершенно безрисковых инвестиций, к сожалению, не бывает. «Риски существует вне зависимости от того, на какой стадии совершается покупка квартиры, - говорит Александр Энгель («МИЦ»). – Кризис показал, что проект может быть заморожен и на довольно высокой стадии готовности».
Существенно снизить при покупке можно, взаимодействуя с компанией, работающей по 214-ФЗ. «Договоры, заключаемые в соответствии с этим законом, подлежат обязательной регистрации в Росреестре, что исключает повторную продажу, - отмечает Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость». – Более того, у клиенториентированных компаний на сайте находится реестр («шахматка») свободных квартир, обновляемый в режиме реального времени. Так, приобретя квартиру, клиент сможет контролировать, не появилась ли она снова в продаже на сайте».
И все наши эксперты отметили еще одну опасность, подстерегающие все новостройки – проблемы с подключением коммуникаций. Вопрос этот, к сожалению, часто находится вне сферы влияния застройщика: все, что может строительная компания – это как-то пытаться договориться с местной администрацией. «А если проблемы с коммуникациями возникли, даже 100-процентная строительная готовность не гарантирует сдачи дома в заявленный срок», - обращает внимание Григорий Алтухов (корпорация «Лидер»).

Застройщик: расскажет история
О том, как выбирать объект для инвестирования (и, соответственно, реализующего этот проект застройщика) уже сказано много раз. Главным фактором тут оказывается репутация на рынке: что данной компанией уже построено, какими были отзывы покупателей. «К выбору продавца следует подойти очень щепетильно, - рекомендует Виталий Витрищак («ДСК-1 и Компания»). – Нужно обратить внимание на историю компании, обязательно уделить внимание качеству и культуру строительства. В интернете почитать отзывы покупателей».
Второй по важности фактор – документы. «Стоит задуматься, иметь ли дело с застройщиками, которые не готовы предоставить на ознакомление документы, являющиеся основанием для строительства, - говорит Сергей Палий («Домостроитель»). – Также должен насторожить отказ дать вам на руки проект договора, по которому вам предлагается купить квартиру – чтобы вы могли в спокойной обстановке внимательно его изучить. Вообще, любые попытки скрыть информацию об объекте могут свидетельствовать о том, что такой компании есть, что скрывать. Старайтесь выбирать открытые компании».
А в случаях, когда застройщик новый (такое часто случается – под каждый новый проект регистрируется новое юрлицо), о его надежности будут свидетельствовать персоны учредителей. Также, советует Татьяна Кузнецова («Эталон-Инвест»), имеет смысл посмотреть на партнерские структуры – в частности, банки, с которыми застройщик сотрудничает.

Есть и в Москве и в области, и дешевые и не очень…
В заключении www.metrinfo.ru попросил специалистов строительных и риелторских компаний назвать объекты, интересные для частного инвестора.

Наталия Иванова, директор Департамента по связям с общественностью Группы Компаний ПИК, советует обратить внимание на «Большое Кусково» - новый микрорайон, возводимый на востоке Москвы. На участке площадью 14 га планируется возведение девяти панельных корпусов, а также обширный набор инфраструктуры. Сроки окончательного завершения проекта – 2015-16 годы. Стоимость однокомнатных квартир здесь начинается от 5,35 млн. руб.
Другой интересный проект – последние корпуса на улице Лукинской в Ново-Переделкино. Они завершают комплексную застройку нового 14-го микрорайона, остальные дома там уже построены и введены в эксплуатацию. Стоимость квартир – от 4,26 млн. руб.
Ирина Егорова («СУ-№155» и Компания») называет перспективным для инвестирования жилой дом в Долгопрудном (мкр-н Центральный, корп. 26). Как отмечает эксперт, благодаря близости к Москве и хорошей экологии недвижимость в этом городе пользуются высоким спросом, и в данном микрорайоне однокомнатные квартиры, которые на старте продаж стоят порядка 2,5 млн. руб., к моменту заселения вырастают в цене до 3,3-3,5 млн.
Также, по словам Ирины Егоровой, интересные объекты можно найти в Павшинской пойме, г.Одинцово и в микрорайоне «Новая Трехгорка».
Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость») обращает внимание на проект «Новокосино-2» - интерес к нему со стороны покупателей объясняется, в числе прочего, и предстоящим открытием в непосредственной близости от нового района станции метро. Сейчас в продаже находится третья очередь строительства, а уже реализованная первая очередь принесла частным инвесторам доход в 50%. Вторая очередь, находящейся в активной стадии строительства, уже подорожала примерно на 20%.
Также стоит рассмотреть приобретение квартиры в ЖК «Академик-2» - этот 25-этажный монолитный дом расположен всего в 10 минутах транспортом от МКАД (5 км по Ярославскому шоссе). В настоящее время минимальная цена 1 кв. м в проекте составляет 58 000 руб.
Виталий Витрищак («ДСК-1 и Компания») советует обратить внимание на «Солнцево-парк». Часть корпусов в этом проекте уже начали заселяться, другие еще строятся. «Однокомнатная квартира в заселенном доме стоит 3,8 млн. руб., а в строящемся – 3,3 млн. руб.», - говорит эксперт.
И, наконец, элитный класс. Тем, кто имеет желание и возможность инвестировать в этот сегмент, Ольга Широкова (Blackwood) рекомендует рассмотреть ЖК «Литератор» в Хамовниках. Цена продаж в этот проекте, реализуемом компанией «Система-Галс», в среднем составляет от $13,5 тыс. за кв. м.


http://www.metrinfo.ru/articles/101086.html

КОНТАКТЫ:

Пресс-служба Группы «Эталон»

pressa@etalongroup.com

 

О Группе «Эталон»

Основанная в 1987 году, Группа «Эталон» сегодня является одной из крупнейших корпораций в сфере девелопмента и строительства в России. Группа «Эталон» фокусируется на жилой недвижимости для среднего класса в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Благодаря более чем 30-летнему опыту успешной работы Компания является одним из старейших и наиболее успешных игроков на российском рынке недвижимости. С момента создания Группа «Эталон» ввела в эксплуатацию 7,5 млн кв. м.

Вертикальная интеграция Компании обеспечивает контроль над затратами, качеством и сроками, а также достижение лидирующих показателей рентабельности. Коллектив Группы «Эталон» насчитывает 4,6 тысячи сотрудников, а общенациональная сеть продаж Компании охватывает 59 городов России.

В 2019 году Группа «Эталон» приобрела 100% акций «Лидер-Инвест», одного из крупнейших игроков на московском рынке жилой недвижимости по размеру земельного банка и количеству проектов, доступных для приобретения.

Активы Группы «Эталон» включают 20 проектов в стадии проектирования и строительства, непроданную недвижимость в завершенных комплексах и коммерческую недвижимость с чистой реализуемой площадью 2,8 млн кв. м, а также производственный блок. Согласно оценке Colliers International, стоимость активов Группы «Эталон» на 31 декабря 2020 года составляет 204 млрд рублей.

В 2020 году Группа «Эталон» заключила новые контракты на продажу недвижимости общей площадью 538 тыс. кв. м на сумму 79,9 млрд рублей. В 2020 году завершено строительство 540 тыс. кв. м чистой реализуемой площади.

Выручка Компании в 2020 году составила 78,7 млрд рублей, EBITDA – 12,6 млрд рублей.

ГДР Группы «Эталон» под единым тикером ETLN обращаются на основном рынке Лондонской фондовой биржи с 20 апреля 2011 года, а также включены в котировальный список Первого уровня на Московской Бирже с 31 января 2020 года.

Крупнейшим акционером Группы «Эталон» является АФК «Система» – публичная российская диверсифицированная холдинговая компания, обслуживающая около 150 миллионов потребителей в таких отраслях, как телекоммуникации, высокие технологии, банковские услуги, розничная торговля, лесопереработка, сельское хозяйство, недвижимость, туризм и медицинские услуги.

Оставить заявку