Транспортная доступность – одна из основных характеристик, оцениваемых покупателями жилья, ведь никому не хочется тратить на дорогу по несколько часов в день. А в современной Москве едва ли не единственная возможность этого избежать – жить рядом со станцией метро. Пожалуй, на вторичном рынке таких предложений хватает, но вот как дела обстоят с новостройками, которые возводятся рядом со станциями подземки? Ведь есть же категория покупателей, которая предпочитает покупать непременно новое жилье.
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил узнать, предлагаются ли сегодня новостройки рядом со станциями метрополитена и сколько они стоят, а также постарался выяснить, так ли уж они хороши, как кажется на первый взгляд.
Метро в соседях
Новых жилых комплексов в двух шагах от станций метро немного, особенно в пределах Садового кольца. «И в основном это старые точечные проекты, которые были приостановлены в кризис или попали под ревизию инвестиционных контрактов после смены руководства города, поэтому были выведены на рынок с большой задержкой», - утверждает Алексей Харитонов, директор по реализации и маркетингу «ЮИТ СитиСтрой». А примеры комплексной застройки недалеко от метро - это, как отмечает Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента компании TEKTA GROUP, обычно реконструкция уже существующих кварталов.
Нетрудно догадаться, что число новостроек у существующих станций метро будет только сокращаться. К тому же бОльшая часть и строящихся, и запланированных объектов у метро относится к бизнес-классу и классу премиум. Однако для покупателей квартир в высокобюджетных сегментах близость метрополитена не столь важна: «Для них гораздо важнее доступность и удобство дорожных развязок», - утверждает Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель».
Поэтому если в 200-500 м от станций метро недорогих новостроек классов эконом и комфорт практически не возводят, то на расстоянии до километра, то есть в 10-15 минутах ходьбы, они все-таки появляются. «В основном у метро строят объекты бизнес-класса, но доля эконома составляет около 20%», - говорит Елизавета Гудзь, руководитель аналитической службы компании «НДВ-Недвижимость». Правда, это в основном объекты за пределами ТТК, в спальных районах, то есть - у конечных станций метрополитена. Например, ЖК «Life-Лазаревское» (комфорткласс) находится примерно в 500 м от метро «Бунинская аллея», ЖК «Новое Бутово» - примерно в километре от этой же станции, а ЖК «Life -Митинская» в 200 м от метро «Митино». «В настоящее время рядом с метро крупные объекты строит компания «ПИК». Это ЖК «Чертановский» (200 м от метро «Улица Академика Янгеля». - От ред.) и ЖК «Аннинский» (200 м от метро «Аннино». - От ред.). Компания «СУ-155» ведет строительство рядом с метро «Кузьминки», также вблизи станции «Пражская» идет строительство ЖК «Галактика», - рассказывает Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест».
Аналогичная ситуация отмечается и в Санкт-Петербурге, где, по данным Владимира Скигина, совладельца управляющей компании «Сателлит-Девелопмент», бюджетные новостройки возводят большей частью на севере города поблизости к не так давно введенным в эксплуатацию станциям метро «Парнас» и «Девяткино».
Но спрос на новостройки у метро, пусть и подальше от центра, конечно, большой, так как для большинства обычных граждан близость метро – это один из факторов комфортной жизни и прекрасная возможность экономить время. Этот критерий, как отмечают эксперты рынка недвижимости, нередко является решающим вместе с ценой, удобством планировки и наличием инфраструктуры. Даже запланированная станция метро может существенно увеличить продажи: «Например, в ЖК «Самоцветы», который строится в 500 м от будущей станции метро «Жулебино» на территории города Люберцы продана уже бОльшая часть квартир, несмотря на то, что до сдачи объекта еще целый год», - рассказывает Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век». Хотя не стоит забывать, что одной лишь близости метро для успешной реализации мало: «Для того чтобы объект был востребован на рынке и квартиры в нем продавались довольно быстро, необходимы, прежде всего, грамотная концепция проекта, продуманные планировочные решения и привлекательная цена квадратного метра», - утверждает Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»). Так что высокие продажи в проектах у существующих и запланированных станций метрополитена – это еще и свидетельство их довольно высокого качества.
Плюсы и минусы
Преимущества домов у метро очевидны – до любой точки Москвы можно быстро доехать, нет нужды покупать проездные билеты на автобусы и троллейбусы или тратиться на маршрутки. А, кроме того, чем ближе к метро, тем лучше развита торгово-развлекательная инфраструктура.
Правда, последний фактор не всегда можно считать позитивным: «Метро рядом с домом – это большое количество людей, которые с раннего утра и до поздней ночи перемещается, что называется, «под окнами», - говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». В особенности это касается конечных станций линий метрополитена, таких, как, например Выхино, куда стекаются жители удаленных от метро районов и областных центров. Возле таких транспортных узлов, нередко возникают и большие парковки, а если их нет, то граждане, предпочитающие добираться до метро на автомобиле, а потом продолжать свой путь под землей, забивают своими машинами все пространство близлежащих дворов.
Но торговые центры, людские потоки и автомобили – это еще полбеды, гораздо неприятнее соседство с рынками, киосками и ларьками. Все эти торговые точки способствуют повышенному уровню шума и загрязненности и нередко, а по вечерам собирают возле себя шумные компании и подвыпивших граждан.
Поэтому специалисты рынка недвижимости советуют покупать квартиры в новостройках не в непосредственной близости от станций, а в 5-10 минутах ходьбы, в окружении других домов. «В качестве примера здесь можно привести ЖК «Нахимово», который расположен рядом с метро, но внутри жилой застройки, или ЖК «Дом на Новокузьминской», он также находится рядом с метро, но не на Рязанском проспекте, а на соседней тихой и зеленой улице», - говорит Ольга Маркова («Пересвет-Инвест»).
Либо все-таки стоит выбирать жилье бизнес-класса, где можно рассчитывать на огороженную территорию и пропускную систему, что защитит от маргиналов, чужих автомобилей и толп людей под окнами, даже если дом находится у выхода из метро. Правда, в этом случае выбирая новостройку, нужно оценить ситуацию с автомагистралями. Удаленные от центра станций метро часто располагаются на оживленных проспектах, где нередки пробки, возникающие, в том числе, и у входов в «подземку» (в таких зонах много светофоров, большой поток пешеходов и автомобилей), а значит, добираться до дома на автомобиле может быть очень проблематично. А вот бояться дополнительных вибраций и шума непосредственно от поездов, как утверждает Сергей Лядов («Сити-XXI век»), совершенно не стоит, так как все новостройки проходят государственную экспертизу, и она не могла бы быть пройдена при превышении допустимых нормативов по уровню шума и других воздействий.
Ближе к метро – выше цены
Впрочем, как утверждают все эксперты рынка недвижимости, все перечисленные негативные моменты, и вполне реальные, и мнимые не оказывают серьезного влияния на спрос, особенно для бюджетных проектов. И это позволяет застройщикам повышать цены, что, кстати, тоже можно считать одним из минусов проектов возле станций метрополитена. Правда, как отмечает Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter, в элитном сегменте близость метро не оказывает влияния на стоимость жилья, так как не является основным критерием выбора, а в бизнес-классе может повлиять лишь на цену квартир площадью до 100 кв. м., которые приобретают не столь обеспеченные граждане, нередко спускающиеся в «подземку».
Но в сегментах «эконом» и «комфорт» квартиры в проектах у метро (до 1-1,5 км от станции) могут быть на 10-20% дороже, чем аналогичные объекты, скажем в 10 минутах езды или в получасе ходьбы. «В новостройках Москвы, расположенных в пешей доступности от метро, средняя стоимость квадратного метра практически на 16% выше среднерыночной», - утверждает Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»). Причем, чем ближе к метро, тем выше цены: «Считается, что уменьшение пути до метро на 10 минут прибавляют к стоимости объекта 5%», - сообщает Ольга Гусева (ГК «Домостроитель»). Однако, как отмечает Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест», и квартиры в 10-15 минутах езды на транспорте в сегодняшних реалиях тоже считаются не такими уж удаленными от метро: «По сравнению с аналогами в «шаговой доступности», они обычно дешевле на сумму от 500 тыс. до 1 млн. руб. в зависимости от габаритов; маленькие квартиры теряют в стоимости меньше, чем большие», - говорит эксперт.
На стоимость квартир могут повлиять даже новости о развитии метрополитена в будущем. «Примером тому служат районы Строгино, Митино и др., где цена квадратного метра до объявления о строительстве станций метро была ниже, чем сейчас», - уверяет Сергей Олту, менеджер по работе с недвижимостью ЗАО «Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА». «Заявление о планируемом строительстве новой станции метрополитена, приводит к удорожанию квадратного метра в этом районе на 5-7%», - утверждает Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер».
А касательно территорий «Новой Москвы» и ближайшего Подмосковья Роман Семчишин (TEKTA GROUP) озвучивает и более серьезные цифры: «Объявление о том, что жилой комплекс будет построен рядом с метро, приводит к росту цен в диапазоне от 20 до 25%. А ввод станции в эксплуатацию увеличивает стоимость квадратных метров еще на 5-7%». Таким образом, нельзя не отметить инвестиционную привлекательность квартир в проектах, возводимых у метро, что, несомненно, является еще одним достоинством подобных объектов. Так же как и их высокая ликвидность и популярность у арендаторов, особенно если новостройки находятся в 5 минутах ходьбы от «подземки».
Резюме журнала www.metrinfo.ru
Квартира у станции метро обеспечивает прекрасную транспортную доступность, а вместе с этим, как правило, хорошую инфраструктуру. Но жизнь в районе близ станции метрополитена может оказаться слишком шумной и суетной, да и вид из окошка бывает не очень живописным – парковки, торговые киоски, большие магазины и толпы людей. Чтобы этого избежать, лучше выбирать жилье немного дальше – в 5-10 минутах ходьбы от станции, правда, стоит учесть, что проектов экономкласса и класса «комфорт» на таком удалении от «подземки» на сегодня очень мало, и квартиры в них стоят как минимум на 10% дороже, чем в аналогичных новостройках подальше от метро. Но, правда, в цене они растут быстрее и отличаются хорошей ликвидностью. Подробнее об адресах и ценах мы поговорим в следующий раз.
http://www.metrinfo.ru/articles/101166.html