Первичный рынок старой Москвы по объему выставленных предложений заметно уступает подмосковному. Однако подобрать интересные варианты в строящихся домах вполне реально. Есть объекты и на ранних стадиях строительства, где цены - самые выгодные для покупателей. В новых проектах, которые только вышли или готовятся выйти, привлекает еще и их расположение.
По объемам строительства жилья Москва уже давно уступает Подмосковью. И в границах старой ее части новостроек сейчас немного. Как рассказал «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья», по состоянию на декабрь 2012 года в столице продажи велись в 27 корпусах на начальных стадиях строительства. Объем предложения в данных объектах составляет около 232,5 тыс. кв. м. По сравнению со II кварталом 2012 года, предложение корпусов в продаже на начальных стадиях строительства немного сократилось – на 6,8%. Но если сравнивать с концом 2011 года, то количество корпусов в продаже на начальных стадиях строительства все же выросло, почти на 30%.
По подсчетам Ольги Новиковой, заместителя генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», в 7% новостроек Москвы квартиры реализуются на этапе котлована. А Наталья Соломонова, генеральный директор «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»), говорит, что в старых границах города на стадии подготовки площадки и котлована находятся около 8% объектов, выставленных на продажу. Это порядка 20% суммарной площади, продаваемой на первичном рынке Москвы. «Большинство реализуемых в настоящее время новостроек построены или уже находятся в стадии активного строительства», - подтвердила Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
На ранней стадии строительства пребывают объекты, относимые экспертами к разным классам. По данным АН «Азбука Жилья», на декабрь 2012 года по 40% от общего предложения домов на стадии котлована занимали проекты бизнес- и элитного классов, на долю комфорткласса пришлось 14,8%, а доля экономкласса составила всего 3,7%.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», уточнила, что в сегменте экономкласса – это ЖК M-House (ФСК «Лидер»), два корпуса ЖК «Большое Кусково» (ГК «ПИК»), ЖД МПИ (ГК «ГРАС»), ЖК «Ваниль» (ООО «Оптимум-Инвест»). В бизнес-классе: корпус №7 ЖК Wellton Park (концерн «Крост»), ЖК «Утесов» (ГК «ГРАС»), ЖК «Зеленый Берег» (ЗАО «ЮИТ СитиСтрой»), корпуса № 4, 7 ЖК «Мосфильмовский» (ГК «МонАрх»).
По данным Ольги Марковой, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», значительно увеличился объем предложения на раннем этапе строительства в ЮАО, так, на станции метро «Улица Академика Янгеля» открылись продажи в ЖК экономкласса «Кировоградский» (срок ввода в эксплуатацию - 2014 год), а также в уже названном объекте M-House (4/2014). На улице Кировоградская, вблизи метро «Пражская» возводится новый объект ЖК «Зеленый Берег» бизнес-класса (срок сдачи – март 2014 года). На «Шаболовской» открылись продажи в ЖК на улице Серпуховский Вал (бизнес-класс, монолит-кирпич), срок ввода в эксплуатацию - 2016 год. В ВАО стартовали продажи в двух панельных объектах экономкласса - ЖК «Мироновский» (метро «Семеновская»), ЖК «Большое Кусково» (метро «Новогиреево»). В СВАО открыли продажи в ЖК бизнес-класса «Таежный» (метро «Медведково», улица Таежная, дом 8, стр. 1). В элитном сегменте на рынок вышли апартаменты в ЖК «Дом Гельриха», а также в небоскребах «Москва-Сити».
Стимуляторы интереса
Совсем недавно большинство столичных новостроек практически полностью распродавались на стадии котлована или задолго до завершения строительства. Но после 2008 года, когда разразился финансовый кризис и многие застройщики не смогли выполнить свои обязательства, желающих связываться с такими объектами стало меньше. Но, как объяснила Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест», спрос на новостройки на стадии котлована довольно стабилен благодаря тому, что на нулевом цикле цены на квартиры самые низкие. Цена на начальной стадии строительства может быть на 30% ниже стоимости готового дома, подтвердила Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК». «Столь ощутимая разница в цене привлекает инвесторов, - подтверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». - Однако, учитывая высокие цены на московскую недвижимость, «котлован» пользуется спросом и у обычных покупателей».
Например, в ЖК «Большое Кусково» (ВАО) цена однокомнатной квартиры - от 5,37 млн рублей, двухкомнатной от 7,15 млн рублей. В жилом комплексе M-House (ЮАО) стоимость однокомнатных квартир от 5,5 млн рублей, двухкомнатных - от 7,4 млн рублей. А на этапе готовности цены на этих объектах вырастут примерно на 15-20%.
Риски сделок
Слабое звено при сделках с новостройками на ранних этапах строительства - риски. Как отметила Мария Литинецкая («Метриум Групп»), риски в первую очередь строительные, поскольку любой проект реализуется не менее 2-3 лет и за это время ситуация у застройщика может измениться. Например, через год может поменяться экономика проекта, могут возникнуть проблемы с банковским кредитованием и т.д. И если у застройщика ухудшится ситуация с финансированием, то он может приостановить стройку.
Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость») также считает, что главным для покупателя является риск недостроя или задержка ввода объекта. При этом никакая современная схема реализации квартир, в том числе заключение договора долевого участия, не страхует в полной мере от такой проблемы. «Одна из возможностей уберечь себя от возможных рисков – это воспользоваться программой страхования», - говорит эксперт.
По мнению Василия Шарапова, заместителя руководителя юридического отдела девелоперской компании «Сити-XXI век», ключевыми рисками также являются задержка передачи построенной квартиры, низкое качество строительства. Вместе с тем эксперт напоминает, что в случае заключения договора участия в долевом строительстве в соответствии с федеральным законом № 214-ФЗ от 29.12.2004 г. риски существенно снижаются. Инвестор получает право в случае задержки передачи квартиры в новостройке более чем на два месяца либо в случае существенного нарушения требований к качеству квартиры потребовать возврата долевых инвестиций с процентами за пользование денежными средствами в размере одной трехсотой от ставки рефинансирования ЦБ РФ. А Артем Ржавский («Азбука Жилья») советует при приобретении квартиры на начальных стадиях строительства не только заключать договор долевого участия в соответствии с ФЗ-214, но и обратить внимание на репутацию застройщика – впервые ли на рынке, а если нет, то сколько объектов возведено и соблюдались ли при этом сроки строительства; на наличие разрешительной документации у застройщика – разрешение на строительство, проектную декларацию, а также права на земельный участок, на котором возводится объект.
Новостройки в зоне внимания
В настоящее время на ранних стадиях строительства продается несколько интересных объектов, и эксперты советуют обратить на них внимание. Наталия Иванова (ГК «ПИК») выделила проект в районе Новогиреево, рядом с парком и усадьбой «Кусково» - ЖК «Большое Кусково». В настоящее время в нем на этапе котлована можно купить квартиру в корпусах 4 и 7. Ждать окончания строительства и получения ключей придется около года - дома новейшей индустриальной серии П3М-К «Флагман» строятся быстро, при этом по своим эстетическим характеристикам не уступают домам из монолита. Одной из отличительных особенностей серии П-3МК «Флагман» являются гибкие планировочные решения, позволяющие эффективно связывать помещения между собой. В квартирах будут предусмотрены раздельные санузлы и сантехнические кабины нового типа, позволяющие увеличить размер ванны.
Проектом предусмотрено строительство не только жилых домов, но и школы на 825 мест, детского сада на 220 мест, многоярусных парковок, комплексов социального и коммерческого обслуживания населения. Для удобства покупателей квартиры в ЖК «Большое Кусково» будут предлагаться с улучшенной отделкой по авторским дизайн-проектам, варианты которой клиенты смогут выбрать сами из нескольких предложенных вариантов. В продаже находятся 1-3-комнатные квартиры площадью от 42,85 до 84,99 кв. м по цене 5,4 - 9,6 млн руб.
Также стоит обратить внимание на 2-й корпус ЖК «Мироновский», расположенного в шаговой доступности от метро «Семеновская», рядом с Измайловским парком. Новый жилой комплекс представляет собой два дома переменной этажности современной индустриальной серии «КОПЭ-М-Парус». В домах этой серии существует ряд новшеств, значительно повышающих комфорт проживания. Большие лоджии, эркеры, полукруглые балконы создают интересный и разнообразный архитектурный силуэт здания. Квартиры в ЖК «Мироновский» также предлагаются с отделкой под ключ. Цены на квартиры начинаются от суммы 6,6 млн рублей.
Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») считает, что среди новостроек бизнес-класса интересным предложением является 7-й корпус в ЖК Wellton Park в районе Хорошево-Мневники СЗАО. Новостройка возводится крупным застройщиком ГК «Крост», в продаже представлены 1-3-комнатные квартиры площадью от 30,5 до 92,5 кв. м по цене 5,6 - 16,2 млн руб.
По мнению Натальи Соломоновой (ГК «МИЦ»), интересный проект - ЖК «Татьянин Парк». Жилой комплекс расположен на пересечении МКАД и Боровского шоссе. На территории комплекса будет построена общеобразовательная школа, 2 детских сада, медицинский центр с поликлиникой. Первые этажи отдельных корпусов предназначены для аптек, магазинов и других объектов социально-бытовой инфраструктуры. Отличительная особенность ЖК «Татьянин Парк» - сниженная плотность застройки. В рамках проекта особое внимание уделяется концепции благоустройства. По всей территории жилого комплекса будет проходить центральный пешеходный бульвар, планируется строительство велосипедной дорожки, беговой дорожки и скейт-парка для катания на роликах, скейтбордах и велосипедах bmx. Кроме этого в ЖК «Татьянин Парк» продумана концепция «двор без машин» за счет наличия в жилых домах подземных паркингов и строительства многоуровневых наземно-подземных парковок. На сегодня стоимость квадратного метра в ЖК «Татьянин Парк» начинается от 79 850 руб.
Новостройки 2013 года
В 2013 году на территории старой Москвы готовятся к старту несколько жилых проектов. Как рассказала Ольга Маркова («Пересвет-Инвест»), ожидается открытие продаж в новом проекте компании «ПИК» - ЖК «Варшавские холмы» в непосредственной близости от станции метро «Улица Академика Янгеля» (территории бывшей промзоны завода «Газстроймаш»). В СЗАО анонсировали строительство крупного многофункционального ЖК «Утесов» в районе Хорошево-Мневники. Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») назвала ЖК «Соколиный форт» на 252 квартиры недалеко от лесопарка «Лосиный остров», застройщиком которого выступит «Дон-Строй Инвест». А по словам Татьяны Кузнецовой, компания «Эталон-Инвест» планирует приступить к строительству ЖК «Эталон-Сити» в Южном Бутово. Кроме этого компания «Снегири» обещает начать строительство малоэтажного жилого комплекса «Снегири - Эко» на Минской улице.
Людмила Чичерова
http://www.realto.ru/journal/recomm/show/?id=39247