Михаил Бузулуцкий назначен заместителем руководителя Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России

Президент Группы «Эталон» Михаил Бузулуцкий вошел в состав Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России и назначен заместителем ее руководителя. Решение об усилении экспертного состава комиссии было принято 18 февраля в ходе отчетного заседания.

В рамках новой должности Михаил Бузулуцкий представил пакет инициатив, направленных на совершенствование механизмов проектного финансирования в жилищном строительстве. Предложения структурированы по четырем ключевым направлениям и охватывают весь цикл реализации проектов — от получения финансирования до ввода объектов в эксплуатацию и покупки жилья гражданами.

«Рынок проектного финансирования в жилищном строительстве прошел этап становления. Сформированные за последние годы механизмы позволили обеспечить высокий уровень защиты прав граждан и устойчивость отрасли. Однако текущая экономическая ситуация и накопленная практика применения этих механизмов выявили ряд системных ограничений, которые не могут быть исправлены точечными решениями. Речь идет о балансе интересов. Сегодня застройщик зачастую несет избыточную финансовую нагрузку, которая в конечном счете трансформируется в стоимость жилья для покупателя. Наша цель в рамках комиссии — сформировать такую модель регулирования, где интересы государства, гражданина, банковского сектора и девелоперов будут сбалансированы. Комиссия станет площадкой, где такие решения вырабатываются, а не декларируются», — прокомментировал Президент Группы «Эталон» Михаил Бузулуцкий.

Ключевые направления инициатив:

Совершенствование механизмов проектного финансирования

Действующая модель фактически лишает застройщика возможности сменить банк-кредитор после заключения договоров долевого участия, даже если рыночные условия изменились, а другой банк предлагает более выгодную ставку. Комиссия предлагает закрепить механизм смены банка-эскроу-агента без необходимости перезаключения каждого ДДУ, унифицировать перечень банковских комиссий и ограничить их предельный размер.

Отдельный вопрос — распределение экономического эффекта, когда остатки на эскроу-счетах значительно превышают сумму кредита. Предлагается предусмотреть механизмы перераспределения, вплоть до выплаты части процентного дохода банка при длительном существенном «переполнении» эскроу.

Поддержка строительства социальной инфраструктуры

Затраты на строительство школ, детских садов и поликлиник, которые застройщики передают государству безвозмездно, напрямую закладываются в стоимость квадратного метра. В условиях высокой ключевой ставки эта нагрузка становится критической.

Инициативы комиссии включают разработку специальной программы льготного кредитования социальных объектов, масштабирование на все регионы механизма «Соцобъекты в обмен на налоги», а также внесение изменений в Налоговый кодекс: предлагается при налогообложении прибыли учитывать компенсационные платежи за создание инфраструктуры при налогообложении прибыли так же, как и затраты на прямое строительство.

Развитие ипотечных инструментов

На рынке фиксируются случаи, когда банки отказывают в ипотеке покупателям квартир в проектах, где они не являются кредиторами застройщика. Комиссия настаивает на закреплении принципа недискриминационного доступа граждан к ипотечным продуктам. Выбор банка для ипотеки должен оставаться за гражданином, а не определяться кредитной политикой банка-кредитора проекта.

Кроме того, предлагается расширить параметры семейной ипотеки — увеличить лимит для регионов с высокой стоимостью жилья до 9 млн рублей и распространить программу на семьи с двумя несовершеннолетними детьми без привязки к возрасту младшего ребенка.

Системные изменения

В четвертый блок вошли вопросы, требующие законодательных изменений: необходимо формирование единых и прозрачных правил определения размера платы за изменение вида разрешенного использования земель; введение механизма поэтапного раскрытия счетов эскроу при достижении высокой степени готовности объекта, что может способствовать снижению долговой нагрузки на финальной стадии строительства; внедрение мер поддержки «зеленого» строительства.

«Строительная отрасль не терпит хаоса. Для принятия инвестиционных решений нужна предсказуемость на горизонте 3–5 лет. Мы будем добиваться, чтобы правила игры — будь то налоги, плата за изменение ВРИ или требования банков — были стабильными и понятными. Экономика проекта должна считаться до его запуска, а не корректироваться по ходу движения. Это базовый принцип, от которого мы не отступим. Все инициативы, с которыми мы вышли, объединены одной логикой: сбалансировать интересы и создать предсказуемые условия для развития отрасли», — отметил Михаил Бузулуцкий.

Все инициативы будут оформлены в план работы Комиссии по проектному финансированию и представлены для обсуждения профильным ведомствам.